Покупатель выбирает качество

    Первое десятилетие XXI века стало периодом становления для рынка недвижимости Беларуси и его участников. Рассказывает руководитель группы компаний "Твоя столица" Владимир Давидович, корреспонденту газеты "Белорусы и рынок".

    - В нынешнем году наша компания отмечает свое 15-летие. Поэтому все, что происходило на столичном рынке недвижимости в этот период, происходило на наших глазах, более того - мы были непосредственными участниками происходящего.



    Сказать, что рынок недвижимости за последние 10 лет сильно изменился, - значит ничего не сказать. Потому что те изменения, которым он подвергся за этот период, заслуживают того, чтобы их изучали, анализировали, причем не только сами профучастники, но и ученые.



    По сути, за эти 10 лет минский рынок совершил скачок в своем развитии, который равноценен 100-летнему периоду развития рынков таких стран,  как Германия, Великобритания, США и т. д.



    Например, первый ипотечный консультант, первая специальная программа кредитования появились лет 5 назад. А сейчас это требование рынка, клиенты об этом спрашивают, застройщики этого хотят. Дисконтные программы - тоже ни для кого сегодня не новость.



    Если раньше клиенты ехали к нам в офис в центр города, то сегодня мы "едем" к нашим клиентам, открывая офисы в спальных районах, тем самым делая риэлтерскую услугу более удобной и доступной для них.



    10 лет назад пределом мечтаний наших клиентов была "сталинка" в районе площади Победы, в Броневом переулке, на ул. К. Маркса или на проспекте Независимости (от Главпочтамта до пл. Якуба Коласа). Сейчас - современное комфортабельное жилье "У Троицкого", жилой квартал в районе Национальной библиотеки. А "сталинки" уже несколько лет не пользуются ажиотажным спросом.



    Или взять, к примеру, новостройки 8-10 лет назад. Открытого рынка новостроек не было. Квартиры в строящихся домах продавались быстро, негласно. Застройщиков можно было пересчитать по пальцам. Доля инвестиционных покупок, например, в 2005 году составляла 40%. В прошлом году доля таких покупок была ничтожно мала. Как следствие - не было услуг риэлтерских компаний для рынка новостроек.



    Сейчас гигантский выбор квартир в новостройках, потребность в качественных услугах риэлтеров есть, а поставщиков услуг - раз, два и обчелся.



    Само по себе коммерческое жилищное строительство с привлечением средств граждан приобрело правовые рамки, стало более понятным для участников. Законодательно остались две формы привлечения средств физических лиц: долевое строительство и жилищные облигации.


    Государство намерено еще больше ужесточить требования к застройщикам. То есть не всякое юрлицо сможет в дальнейшем привлекать средства граждан на строительство жилья. И если готовящиеся нововведения будут ориентированы на защиту дольщиков и создание конкурентной среды, то это, безусловно, хорошо. Но они же  могут привести к сокращению количества застройщиков, работающих на рынке, что спровоцирует рост цен в долгосрочной перспективе.



    Изменения произошли и в психологии застройщиков, в их отношении к проекту. В прошлом году, впервые за последние 10 лет, появились серьезные проблемы с реализацией квартир в новостройках. И если ошибки при проектировании, отсутствие внимания к концепции проекта, отсутствие анализа спроса - все, чем болели застройщики до 2008-2009 гг., раньше сходило им с рук, то сейчас - нет. Борьба идет за каждый доллар, а "безумная" маржа в размере 200-300% осталась в прошлом.



    Риэлтерская услуга тоже преобразилась, обновился состав участников рынка риэлтерских услуг.



    Портрет риэлтера 10 лет назад: женщина 35-45 лет, лучше 40-45 лет, желательно с высшим образованием, - так выглядело объявление о приеме на работу. "Мужчина в этом бизнесе может работать только начальником", - крылатая фраза многих тогдашних директоров агентств недвижимости.



    А сейчас, например, средний возраст персонала Информационного центра долевого строительства, который успешно функционирует в "Твоей столице" с 2005 года, - 26 лет. То же можно сказать о другом отделе - Информационном центре коммерческой недвижимости.



    Наш покупатель тоже молодеет, становится более мобильным, заинтересованным в сопутствующих сервисах.



    Кроме того, все больше покупателей используют для оплаты приобретаемого жилья банковские кредиты. Причем продавцы перестали бояться таких покупателей в первую очередь потому, что цепочка действий от момента заключения договора купли-продажи квартиры до получения покупателем денег в банке отработана риэлтерами до мелочей.



    Среди покупателей столичного жилья увеличилось количество иностранных граждан (прежде всего россиян) и жителей других городов РБ. Выросла доля сделок купли-продажи квартир для иногородних студентов. Много жилья покупается для коммерческого использования (сдачи в аренду). Заметно выросли требования покупателей к качеству жилой недвижимости.



    Перемены произошли и на рынке аренды жилья. Он постепенно освобождается от серых схем. Все больше арендодателей заинтересованы в получении официальных доходов. Они заключают договоры с арендаторами, регистрируют их и платят налоги.



    Эффективная работа на этом сегменте рынка требует от нас применения новых технологий оказания риэлтерских услуг, постоянного повышения их качества. С широким развитием Интернета в ООО "Твоя столица" были внедрены программа быстрого реагирования на заявки граждан на сайте "ТС", ежедневное обновление базы сдающихся в аренду квартир, горячая линия с целью получения обратной связи с клиентами, отсылка фотографий подобранных вариантов квартир непосредственно на электронные адреса клиентов.



    Все это позволило еженедельно обрабатывать более 250 заявок, поступающих от потенциальных арендаторов. А количество обращений увеличилось до 1.200 в месяц.



    Что касается рынка коммерческой недвижимости, то он развивается просто гигантскими темпами.



    К началу 2000 года в Минске было 3 бизнес-центра (БЦ) с общей площадью офисных помещений 31 тыс. кв. м. На конец 2010 года их число увеличилось до 49, а общая арендуемая площадь помещений - до 367 тыс. кв. м.



    В числе бизнес-центров, вышедших на рынок за последние два года, особого внимания заслуживают БЦ SilverTower, Rubin Plaza, "А-100", а также многофункциональный комплекс (МФК) "Титан", качественная концепция которых позволила им быстро занять свою нишу на рынке аналогичных объектов и обеспечить бизнес необходимыми условиями для работы.



    Среди строящихся объектов наиболее интересными с точки зрения влияния на дальнейшее развитие рынка являются объекты класса "А". Это БЦ по пр-ту Победителей, 7, БЦ при Национальном олимпийском комитете, МФК "Магнит Минска".



    Первые торговые площади современного формата появились в Беларуси только в 2004 году с появлением торгово-развлекательного центра (ТРЦ) "Экспобел". В настоящее время общая площадь ТЦ и ТРЦ Минска составляет почти 430 тыс. кв. м, из них современного формата - почти 25%. С другой стороны, если сравнивать с 2004 годом, то с того времени количество современных торговых площадей возросло более чем в 11 раз.



    Основными значимыми объектами, открытыми за последние годы, можно считать сеть гипермаркетов ProStore, ТРЦ "Столица", "Экспобел".



    Перспективное же развитие рынка офисной и торговой недвижимости мы связываем прежде всего с проектами развития новых деловых зон: "Минск-Сити", "Маяк Минска", "Магнит Минска" и др.

    просмотров статьи: 11765

    Комментарии

    Отправить новый комментарий