Миссия выполнима

Белорусские застройщики коммерческого жилья, видимо, будут вынуждены в очередной раз пересмотреть стратегии развития. Так, если раньше на существенное снижение цен готовы были пойти только отдельные строительные компании, то теперь на такие шаги, вероятно, отважатся и остальные. После того, как Президент страны Александр Лукашенко потребовал, чтобы до конца первого квартала застройщики полностью реализовали возведенное ими коммерческое жилье, у желающих строить быстро, а продавать недорого появилось куда больше стимулов. И хотя ситуацию на рынке могут частично изменить дешевые 5-процентные кредиты, которые, согласно решению Мингорисполкома №101, будут выдавать (причем не в порядке очереди) дольщикам, нуждающимся в улучшении жилищных условий при условии, что доход на члена семьи не будет превышать 3 минимальных потребительских бюджета, подъем цен едва ли произойдет. Тем более, что дальнейшее снижение стоимости квадратного метра – тенденция прогнозируемая и ожидаемая: ведь жилищный «ценопад» можно наблюдать сегодня во всем мире. Чтобы доказать это, мы проанализировали рынки недвижимости зарубежных стран и пришли к выводу, что миссию застройщиков – обеспечить людей качественным жильем – никак не назовешь невыполнимой.

До лучших времен

Падение цен на недвижимость во всем мире происходит на фоне продолжающейся рецессии глобальной экономики и неустойчивости фондовых рынков планеты. Инвесторы бегут с рынков не только развивающихся, но и развитых стран. Причем если раньше в «зыбучие пески» затянуло лишь страны, которые оказались наиболее уязвимыми к мировому финансовому (а затем еще и экономическому) кризису, то сегодня такое положение дел актуально для большинства стран мира.

Так, даже рынок недвижимости ОАЭ, еще несколько месяцев назад считавшийся своеобразной «зоной безопасности» для иностранных инвесторов, постепенно начинает подчиняться мировым тенденциям: реализация части крупных проектов уже приостановлена до лучших времен. И дело даже не в том, что шейхи и бизнесмены испытывают дефицит финансов – этого как раз и нет. Причина кроется в том, что спрос на жилье, которое сегодня так активно возводят на отвоеванных у пустыни территориях, упал до уровня, когда продажа всех построенных апартаментов становится головной болью для застройщиков.

Кроме того, зарубежные девелоперы, которые широко представлены, в частности, на дубайском рынке, сегодня стремятся держать деньги ближе к головному офису, а не к иностранным представительствам. Усугубляют положение и действия местных банков, приостановивших программы ипотечного кредитования, а также уменьшив объемы финансирования коммерческих организаций.

Все это наводит на руководителей девелоперских компаний пессимистичное настроение, и это даже с учетом того, что стройматериалы в Эмиратах подешевели на 40%. В целом, как полагают эксперты, рост цен на местном рынке недвижимости можно будет ожидать не ранее 2011 года.

На данный момент стоимость дубайского жилья в жилых комплексах эконом-класса составляет около $3000 за «квадрат». Небольшая студия в нескольких минутах езды от центра города обойдется любому желающему в $90 тысяч. С более престижными объектами ситуация схожая: владельцы небоскреба Burj Dubai распродают квартиры за полцены. Это вполне устраивает потребителей, но всерьез волнует инвесторов. Так, часть саудовских бизнесменов решила покинуть рынок ОАЭ, надеясь найти более доходные способы вложения финансовых средств.

В то же время на дубайском рынке представлены такие крупные девелоперские компании как Nakheel, Emaar и Dubai Properties, а также одна из крупнейших в регионе строительных компаний Arabtec, что вселяет оптимизм в перспективы развития региона. Власти страны, правда, не намерены пускать все на самотек и даже пошли на неожиданную меру: пообещали разработать и принять закон, который позволит иностранцам, владеющим жильем в ОАЭ, получить визу для постоянного проживания. Кроме того, уже в ближайшее время правительство направит несколько миллиардов долларов на развитие сектора недвижимости.

Несвободное падение

Куда сложнее обстоят дела на рынках недвижимости стран Евросоюза. Так, в Испании, Латвии и Ирландии стоимость квадратного метра жилья снижается куда быстрее, чем на Ближнем Востоке. По данным испанского National Institute of Statistics, объем продаж недвижимости в стране сократился на 29%. При этом в большей степени пострадал вторичный рынок. Владельцы квартир, оказавшиеся неспособными расплатиться за кредиты, вынуждены продавать квартиры по бросовым ценам.

По данным оценочной компании Tinsa, жилая недвижимость в Испании будет каждый месяц дешеветь на €1500. Причина – в огромных объемах нераспроданного жилья, реализовать которое полностью девелоперские компании едва ли смогут в ближайшие годы. В этой ситуации местные власти, вероятно, примут дополнительные меры для стимулирования спроса.

А вот в соседней Португалии падение продаж оказалось несущественным, причем немалую роль в этом сыграл относительно высокий спрос на виллы со стороны иностранных инвесторов, да и небольшое, по сравнению с испанским рынком, количество предложений.

В удручающем положении оказались латвийские застройщики и владельцы жилья. В прошлом месяце цены на рынке недвижимости упали на 7,6%, достигнув в отдельных районах города отметки в €600. Эксперты связывают текущую ситуацию с прошлогодней активностью на строительном рынке, который традиционно подпитывало большое число ипотечных кредитов.

В Ирландии дома (кстати, ключевые объекты на жилищном рынке страны) также обесценились на несколько десятков процентов: по оценкам экспертов, восстановление рынка недвижимости произойдет лишь в 2010 году. Не осталась в стороне от жилищного кризиса и Франция. Чтобы улучшить положение и привлечь зарубежный капитал, иностранным инвесторам разрешили брать ипотечный кредит, покрывающий полную стоимость жилья.

Зато в Великобритании после резкого падения цен, которое было характерно для конца прошлого года, неожиданно начался сезон продаж. Виной всему падение курса фунта стерлингов по отношению к доллару и евро и, как результат, резкое снижение стоимости квадратного метра во всех городах, включая Лондон. Большинство квартир и домов за последние полгода подешевели примерно на 50%. Инвесторы, некогда обеспокоенные заоблачными ценами, сегодня присматриваются к квартирам в центре Лондона и загородным домам неподалеку от туманного Альбиона. Правда, особого ажиотажа все равно не наблюдается: дает о себе знать снижение покупательского спроса во всем мире.

Большая редкость

Стоимость квартир и домов падает далеко не во всех европейских странах. Так, в Болгарии и Словакии по итогам прошлого года стоимость жилья не только не снизилась, но и наоборот выросла, правда, едва ли такая тенденция сохранится в этом году.

Держится цена и на знаменитых курортах. Если верить рейтингу филиппинского аналитического агентства Global Property Guide, самое дорогое жилье в мире продается в Монте-Карло – в среднем оно обходится покупателям в $47 578 за жилой «квадрат». Несмотря на то, что во многих странах Евросоюза заговорили о жилищных «пузырях», владельцы недвижимости в этом карликовом государстве и не думают сбавлять цены. Поскольку территория Монако крайне невелика, а появление там действительно крупного жилого комплекса можно считать большой редкостью, последствий глобального кризиса владельцы апартаментов практически не ощущают.

В США все еще не стихает ипотечный кризис. За год объемы строительства жилья сократились более чем на 56%. Между тем, стимулирование жилищного сектора предполагает принятый недавно «план Обамы», что отчасти позволит остановить волну выселений среди заемщиков. Основная задача для американских застройщиков – даже не столько поддерживать необходимые темпы строительства, сколько успевать распродавать пустующее жилье. А это оказывается куда труднее, чем собрать строителей на площадке.

Китайские девелоперские компании, обеспокоенные перспективами развития рынка недвижимости в Поднебесной, уже пошли на значительные скидки, дабы продать жилье в таких крупных городах, как Пекин и Шанхай. По прогнозам специалистов, в среднем в 2009 году снижение цен на жилье в крупных городах достигнет 15-20%. Примерно столько же потеряет гонконгская и сингапурская недвижимость. Эти два рынка, представленные преимущественно элитным жильем, уже ощущают нехватку покупателей.

Искусство выжидания

Подешевели квартиры и в российских городах. Так, на московском рынке недвижимости стоимость жилья упала за последние полгода более чем на 25%, достигнув в нижних сегментах отметки в $4400 за квадратный метр. Более того, по мнению российских аналитиков, в течение следующих четырех-пяти месяцев столичное жилье может подешеветь еще примерно на четверть. Такие данные не могут не радовать будущих покупателей: как-никак через полгода жилье в Москве станет гораздо доступнее. Уже сейчас на рынке начинают устанавливать антирекорды: так, одно из московских агентств недвижимости продало квартиру за $96 тысяч, впрочем, однокомнатную квартиру в 25 «квадратов» никак не назовешь удобным жильем.

Больше всего, как ни странно, в Москве обесценились так называемые элитные апартаменты, приобретать которые сегодня решаются немногие. Объяснить это несложно: если квартиры эконом-класса покупают преимущественно с целью улучшения жилищных условий, то дорогостоящее жилье зачастую рассматривается как вложение инвестиций. Но, видимо, не в сегодняшних условиях: многие инвесторы пришли к выводу, что положить деньги в банк куда выгоднее, чем приобретать пентхаус и несколько месяцев тщетно искать арендатора.

Впрочем, когда цены достигнут минимума, интерес инвесторов может вернуться, поскольку в этом случае купленное жилье через полтора-два года может существенно прибавить в цене. Предугадать время и грамотно разработать стратегию – одно из важнейших условий процветания, особенно в условиях глобального кризиса.

В целом, рынки недвижимости зарубежных стран еще не достигли ценового «дна»; вполне возможно, что в отдельных странах это произойдет в третьем-четвертом квартале этого года. Пока же застройщики и собственники жилья хоть и неохотно, но снижают цены на «квадраты», чтобы привлечь к себе внимание клиентов. При этом во многих странах мира больших надежды возлагаются на систему ипотечного кредитования, активную поддержку со стороны банковской системы. Однако важнейшим стимулом для рынка недвижимости все еще остается политика снижения себестоимости строительства. Как считал советский сатирик Эмиль Кроткий, «о деньгах, как и о жизни, начинают думать тогда, когда они приходят к концу». Самое время задуматься.