Статьи Domania.by

Студенты оживили рынок аренды жилья

Fri, 03 Sep 2010 13:55:30 +0300

СЪЕМ НА ПОДЪЕМ

Рынок аренды жилья оживился: спрос на съемные квартиры впервые за последние месяцы превысил предложение. Всему виной вступительная кампания. Так, лишь немногим более половины иногородних студентов смогли заселиться в общежития, тогда как всем остальным пришлось подыскивать арендные квартиры и комнаты. Студенческий ажиотаж слегка увеличил ставки арендной платы, однако будущие наниматели все равно могут рассчитывать на дисконт до 10%, особенно если речь идет о молодых семьях и иностранцах – излюбленных категориях арендодателей. Наибольшим спросом на рынке, как ни странно, пользуются квартиры в недорогих районах: современному арендатору, похоже, не до изобилия. Впрочем, как отмечает директор агентства недвижимости «Белунивергрупп» Ирина Володькина, квартиросъемщики за последнее время стали более требовательными.

- Какие тенденции на рынке аренды жилья актуальны в августе?

- По сравнению с июнем и июлем, стало больше желающих снять жилье. Поэтому, как это обычно для августа, сегодня спрос на рынке аренды жилья превышает предложение. Повышение интереса к съемному жилью связано со вступительной кампанией. Многим студентам, которым не хватило места в общежитии или которые в принципе предпочитают жить самостоятельно, приходится арендовать квартиры.
Поскольку среди нанимателей много студентов, на рынке возросла популярность такого предложения, как аренда комнаты. Сегодня каждый третий арендатор подыскивает себе съемную комнату, а не квартиру.
Что касается иностранцев, то в этом году их число, по сравнению с прошлыми годами, резко упало. Правда, в последние месяцы спрос на съем жилья среди нерезидентов слегка оживился.
В целом, в настоящее время найти наиболее подходящее для себя жилье становится труднее. И такая ситуация может продлиться некоторое время, пока не спадет ажиотаж, связанный с вступительной кампанией.

- Каковы на сегодняшний момент ставки арендной платы на столичные квартиры?

- Ставки арендной платы зависят от того, где расположена квартира. Квартиры, расположенные по первой ветке метро, зачастую дороже тех, что расположены по второй линии.
Вторая ветка сейчас более популярна, поскольку арендовать жилье там легче и дешевле. Даже сегодня там можно снять однокомнатную квартиру за $200-220 в месяц. То же самое можно сказать про микрорайоны Юго-Запад, Малиновка, Дружба и Курасовщина, а также про весь Заводской район. А вот за аренду «однушки» в новостройке, расположенной на Каменной горке, требуют уже $230-250.
Что касается первой ветки метро, то там однокомнатные квартиры можно снять уже за $240-300. Найти вариант дешевле здесь достаточно сложно. Ставки за последнее время поднялись в связи с ожиданием роста спроса на рынке. Например, если раньше «однушку», расположенную по улице Куйбышева, можно было арендовать за $250, то сегодня наймодатели просят $300.
Квартиры в центре города, в частности на Немиге, всегда сдавались по высоким арендным ставкам. И здесь сезонность особого влияния на расценках не отражается. А вот самые дешевые для аренды квартиры в Минске можно снять в Чижовке, Малиновке, Курасовщине и на улице Ангарской.
На двухкомнатные квартиры по второй линии метро ставки арендной платы составляют $250-350, по первой – $300-400. По сравнению с первыми месяцами лета, арендные ставки на «двушки» возросли на более чем $50. Причем арендодатели сегодня стремятся повысить расценки на аренду, не опасаясь того, что останутся без нанимателей. Двухкомнатные квартиры с евроремонтом и авторским дизайном, расположенные где-нибудь на Немиге, могут сдаваться более чем за $500.
Трехкомнатные квартиры без мебели сдаются от $300, а с мебелью – от $350. Что касается «трешек», то там какой-то разбежки ставок арендной платы в зависимости от линии метро почти нет. Дело в том, что спрос на трехкомнатные квартиры в столице очень маленький. Поэтому за $350-450 можно найти себе квартиру в практически любом районе города.
Что касается комнат, то они сегодня сдаются от $70 до $100 на одного человека. Здесь все зависит от местоположения дома: если он находится вблизи первой ветки метро, то речь может идти о $100 и выше; если же мы говорим о второй линии, то можно снять комнату и за $70-90.
Если комната будет сдаваться на двоих, то за нее попросят $120-150 в домах, примыкающих ко второй линии, и $150-160, когда речь идет о первой ветке.

- Какой скидки сегодня может добиться потенциальный арендатор путем переговоров?

- Путем переговоров можно добиться скидки в размере до 10%. Причем, чем выше расценки на аренду квартиры, тем о большем дисконте можно договориться. Когда квартира сдается за небольшую плату, то тогда надеяться на существенную скидку проблематично.
Что немаловажно, арендодатели стали более требовательными. До августа было немало случаев, когда люди отказывались от аренды даже заведомо неплохой и чистой квартиры, просто потому, что у нанимателя на примете был более интересный вариант. Сейчас ситуация отчасти изменилась, поскольку спрос повысился, но все равно арендаторы ведут себя довольно избирательно.

- Какие районы Минска пользуются среди арендаторов наибольшим спросом?

- Наибольший интерес арендаторы проявляют к «дешевым» районам. То есть это те же Малиновка, Юго-Запад, Чижовка, Курасовщина, Серебрянка и др. В то же время, все имеет свои пределы. Например, уже в Шабанах, где раньше квартиры сдавалась даже по $160, практически никто не хочет снимать жилье.

- Есть ли спрос на аренду так называемых элитных квартир?

- Встречаются квартиры, которые сдаются за $1500 и выше. Однако эти предложения в большей степени расходятся среди представителей иностранных компаний и посольств. То есть в этом случае съем квартиры оплачивает работодатель. Есть, правда, арендаторы, которые сами платят за то, чтобы жить в центре города, да еще в комфортных условиях: и это удовольствие обходится им до $1000 в месяц. Кстати, большинство таких арендаторов – представители азиатских стран.

- Сложился ли в Беларуси класс профессиональных рантье?

- Безусловно, сложился. Однако обычно они сдают квартиры на сутки, а не на несколько месяцев. Причем среди них есть те, кто выставляет не только свои, но и чужие квартиры. Они создают юридическое лицо, платят налоги и тем самым ведут бизнес легально.
В целом, владельцам элитных апартаментов выгоднее сдавать их в аренду посуточно. Тем более что и снимают такие квартиры зачастую на непродолжительный период времени. Например, состоятельный мужчина едва ли поведет девушку в убогую квартиру на окраине: скорее всего, он снимет на пару дней просторные апартаменты.

- Нередко бывают случаи, когда квартиросъемщик заключил договор аренды на год, а владелец квартиры через несколько месяцев предлагает либо повысить арендную плату, либо освободить квартиру. Как избежать такой ситуации?

- Если в договоре прописана ставка арендной платы, а заодно указано, что она не повышается в течение заданного срока, то владелец квартиры не может диктовать свои условия. Конечно, у владельца квартиры могут измениться семейные обстоятельства, но в документе можно прописать, за какой срок он должен уведомить арендатора о расторжении договора. По моему мнению, лучшего всего это делать за месяц – этого времени вполне достаточно, чтобы найти новую квартиру.
В отдельных случаях можно указать штрафные санкции, особенно, когда в квартире осуществлен ремонт за счет средств квартирантов, и последние хотят застраховать себя от возможного выселения.

- Кто сегодня обычно оплачивает коммунальные платежи – владелец квартиры или наниматель?

- Большинство владельцев квартир хотят, чтобы это делали арендаторы, и часто последние соглашаются. Иногда доходит до того, что нанимателям предлагают платить даже налоги. Правда, уже на это условие квартиросъемщики соглашаются в редких случаях.

- Что должен делать арендатор, чтобы не стать жертвой мошенников, которые могут пытаться сдать квартиры, собственниками которых не являются?

- Прежде всего, нужно проверить, кому принадлежит квартира. Для этого нужно ознакомиться со свидетельством о государственной регистрации и сравнить инициалы с паспортными данными арендодателя, а также потребовать справку о составе семьи.
Все это нужно делать обязательно, поскольку бывают случаи, когда человек, посмотрев несколько вариантов, находит просторную и чистую квартиру и уже забывает об элементарной предосторожности: отдает деньги, а завтра приезжает с вещами и в шоке узнает, что ключ не подходит к дверному замку.
Кроме того, стоит учитывать, что наймодатель мог построить или купить квартиру, находясь в браке. В этом случае жилье является совместно нажитым имуществом, и для законности сделки необходимо согласие второго супруга. Не надо стесняться обзвонить всех, кто прописан в квартире, поскольку если кто-нибудь из них вдруг объявится, вполне возможно, что придется выселяться.
Также не будет лишним обратиться к соседям владельца квартиры и больше разузнать об арендодателе. Немало нанимателей таким путем избежали того, чтобы снять жилье у людей, страдающих алкоголизмом.

- Насколько сегодня популярна среди арендаторов загородная недвижимость?

- Аренда коттеджей популярна среди иностранцев, в частности, представителей посольств и зарубежных компаний. Что касается частного сектора, то сегодня можно снять полдома, скажем, в Боровлянах или Колодищах за $150. То есть это даже дешевле, чем снимать столичную квартиру.
В летний сезон пользуются популярностью дома, расположенные вблизи белорусских озер. Так, домик вблизи водоема может снять на месяц за $200. Если говорить о популярных среди туристов местах, например Нарочи, то там цены могут незначительно отличаться. В целом, такие объекты пользуются спросом лишь в туристический сезон: как только начнутся холода, интерес к ним среди арендаторов пропадает.

В центре столицы строится элитный жилой комплекс

Sat, 31 Jul 2010 15:41:14 +0300

Близится к завершению масштабная реконструкция квартала частной усадебной застройки в центре города Минска. В районе ул. Грибоедова, ул. Москвина, ул. Репина вырастут современные жилые и офисные здания, в которых будет располагаться элитные квартиры площадью до 200 метров квадратных, а так же современные офисы. Завершается строительство современного жилого комплекса, отвечающего самому взыскательному вкусу, - «Залатога маёнтка».

Минчан уже не удивишь элитными домами, которые выделяются на фоне старой застройки своим привлекательным видом и огороженной территорией. Но все же целых жилых комплексов, объединенных единым архитектурным замыслом с новейшей инженерной начинкой, - как в Москве, Киеве или Варшаве, - в центре городе маловато.

«Залаты маёнтак» - это квартал из семи четырехэтажных одноподъездных домов уникальной архитектуры, расположенный в границах ул. Грибоедова и Москвина. Красивейшее место белорусской столицы, рядом с проспектом Победителей, Комсомольским озером и парком Победы. В настоящее время завершено строительство первой очереди застройки: строительство двух восьмиквартирных домов, и одного пятнадцатиквартирного дома. В домах предусмотрены места для хранения личного автотранстпорта жильцов. Ведется строительство двух восьмикваартирных жилых домов повышенной комфортности, сдача в эксплуатацию которых запланирована на третий и четвертый квартал 2010г.

Первое, что обращает на себя внимание в «Залатым маёнтку», - это архитектура. Небольшие невысокие дома выглядят очень уютно, современно и комфортно. Это впечатление подтверждают инженерно-технические характеристики зданий. Дома комплекса оборудуются отдельными импортными отопительными котлами, что позволит обеспечить жильцам автономное, не зависимое от городских теплосетей, отопление и горячее водоснабжение. Собственный домовой котел означает, что каждая квартира получает возможность регулировать теплопотребление в соответствии со своими нуждами, а не санитарными 18 градусами.

Все дома комплекса оборудуются бесшумными чешскими лифтами фирмы Voto . Для обеспечения безопасности предполагается установка системы видеонаблюдения в подъезде и на огороженной прилегающей территории.

Застройщик нового комплекса - компания «Марконстрой» - использует современные строительные технологии. В домах, строительство которых уже закончилось, а так же в тех в которых ведется, предусмотрена возможность индивидуальной планировки по пожеланиям заказчика. Площадь квартир проектируется от 170 кв. м, возможно строительство двухуровневых квартир. Особым удобством для будущих жильцов «Залатога маёнтка» станет собственный гараж, расположенный прямо в доме.

Застройщик оставляет на усмотрение будущего владельца чистовую отделку жилых комнат. Все остальное будет сделано к сдаче домов в эксплуатацию. Так, в заявленную цену входят двухкамерные стеклопакеты, остекление лоджии, счетчики воды, черновая штукатурка стен и бетонная стяжка пола, электропроводка во все комнаты, гидроразводка на кухне и в санузле. Кроме того, будет установлена противовзломная входная дверь, а также охранная и пожарная сигнализация.

Реализацию квартир повышенной комфортности в г. Минске в комплексе «Залаты маёнтак» застройщик ведет самостоятельно, что освобождает клиентов от дополнительных затрат связанных с оплатой услуг посредников, а так же возможностью формирования индивидуального графика платежей удобного обеим сторонам. В настоящее время, элитные квартиры в «Залатым маёнтку» предлагаются по 1650$ и 1850$ за кв. м.

«Залаты маёнтак» не будет выглядеть одиноким пришельцем нового века среди усадебной застройки прошлого. Частный сектор в этом районе подлежит сносу, а его жильцы - отселению. Этот процесс уже начался, а генеральный план развития Минска предусматривает здесь строительство не только жилых домов, но и современных офисных зданий. В результате один из наиболее престижных уголков города обретет новые очертания и еще более упрочит свою репутацию элитного района.

Автор: Ольга Микша

В Минске продолжаются офисные миграции

Fri, 30 Jul 2010 11:27:07 +0300

Собственники столичных офисов идут на всевозможные уступки, чтобы привлечь в свободные помещения новых арендаторов. Как-никак ситуация обязывает: в весенние месяцы ставки арендной платы ползли вниз, а летом на рынке наступило сезонное затишье. Ради крупных нанимателей владельцы бизнес-центров готовы смириться с дисконтами, арендными каникулами и даже отменой коммунальных платежей.
Поскольку предложение все еще значительно превышает спрос, отдельные арендаторы прощаются с несговорчивыми собственниками и переезжают в зачастую более комфортные и доступные офисы. И без того существенную конкуренцию на рынке (особенно среди объектов B-класса) подогревает перспектива введения в строй новых объектов, часть из которых должна появиться уже в следующем году. Представитель аналитического отдела IDC Group Павел Семенюк с оптимизмом смотрит на судьбу минского рынка офисной недвижимости.

- Какова ситуация на рынке офисной недвижимости по состоянию на начало августа?

- Летом на рынке офисной недвижимости наступило затишье. Активность арендаторов несколько снизилась, а вместе с ней и ставки арендной платы. Например, стоимость аренды помещений в офисах B-класса за последний квартал уменьшилась на 2-3%.
На сегодняшний момент средневзвешенная ставка арендной платы в офисах А-класса составляет €25,5, в офисах B-класса – €15,5, в офисах C-класса – €13,5. Наибольший разброс ставок арендной платы наблюдается в C-классе, где можно встретить как очень дешевые (от €8), так и очень дорогие (до €25) предложения. Многое зависит от месторасположения офиса, наличия ремонта и качества отделки.
Как показала практика, наименее подвержены изменению ставки аренды офисов А-класса. Связано это как с ограниченностью общего предложения таких бизнес-центров в Минске, так и, возможно, с позицией их собственников, которые предпочитают держать расценки на одном уровне, несмотря на то, что каждый месяц несут убытки из-за простоя помещений. Следует отметить, что достаточно много площадей пустует в таких офисах из-за жесткой политики владельцев.

- Бизнес-центров А-класса в белорусской столице представлено недостаточно, но, в то же время, какого-то ажиотажа на них нет?

- Вследствие того, что в таких офисах сохраняются довольно высокие арендные ставки, многие арендаторы предпочитают снимать помещения в офисах B-класса. При этом в некоторых случаях качественный уровень помещений во многом сопоставим с классом «А», но по стоимости значительно дешевле.

- В ближайшем будущем появятся ли в белорусской столице бизнес-центры класса «А», которые смогут повлиять на величину ставок арендной платы в своей категории?

- В 2010 году в Минске в общей сложности будет введено в эксплуатацию до 100 тыс. квадратных метров офисной недвижимости, большая часть из которой будет приходиться на объекты класса «В». Поэтому существенного изменения объема предложения в классе «А» сложно прогнозировать, равно как и серьезных изменений цен, хотя определенная корректировка ставок еще возможна.

- Процессы офисных миграций в белорусской столице продолжаются?

- Офисные миграции продолжаются, но уже не в такой степени, как это было на протяжении прошлого года. Большинство арендодателей к этому моменту успели адаптировать свою арендную политику в соответствии с актуальными требованиями рынка, частично снизив ставки, изменив порядок оплаты и др.
Значимость переезда в современных условиях определяется уже в большей степени качественными характеристиками арендуемого офиса. Это означает, что арендатор стремится подобрать лучшее по качеству помещение за те же деньги, которые он тратит на аренду сегодня.

- Насколько активно в Минске ведется строительство объектов офисной недвижимости?

- За последний год на столичном рынке не появилось ни одного нового значимого проекта в сфере коммерческой недвижимости. Большинство из проектов, которые находятся сейчас в стадии реализации, были инициированы и запущены еще в докризисный период – в 2007-2008 годах. Снижение ставок аренды и цен на недвижимость предопределило снижение инвестиционной активности на этом рынке как со стороны отечественных, так и со стороны зарубежных инвесторов.
Однако, на мой взгляд, этот факт стоит расценивать и как положительное явление, связанное тем, что с рынка уходит спекулятивный капитал, а сферу строительства покидают непрофессиональные игроки, занявшиеся этим бизнесом в период активного роста цен на недвижимость.
Отсутствие новых крупных проектов способно привести к тому, что в ближайший 1-2 года рынок будет поглощать существующее предложение с учетом тех дополнительных объемов, которые появятся в связи с завершением уже реализуемых проектов. Кроме того, конфигурация будущего предложения во многом будет зависеть от темпов реализации нескольких знаковых проектов для столичного рынка недвижимости, в частности, «Минск Сити».

- В последние годы большинство объектов офисной недвижимости возводилось с привлечением дольщиков. Ситуация сохраняется?

- Безусловно, ничего существенно не изменилось. Большинство объектов офисной недвижимости в Минске по-прежнему застраивается по схеме долевого участия в строительстве. Среди них есть и хорошо известные в столице бизнес-центры.
Использование схемы долевого строительства позволяет белорусскому бизнесу успешно решать собственный «квартирный вопрос», тем более, что сложившаяся на рынке ситуация с ценами дает возможность сделать это на выгодных для покупателя условиях.

- Насколько сегодня арендодатели готовы идти на уступки нанимателям?

- Готовность арендодателя идти на дополнительные уступки может определяться значимостью для него того или иного арендатора – это может быть крупная компания («якорь»), арендующая значительные площади, либо компания сектора «b2b» с хорошим разветвленным потоком клиентов, посещающих здание бизнес-центра. Таким компаниям арендодатель, как правило, готов обеспечивать индивидуальные условия аренды, подразумевающие скидки, бонусы, арендные каникулы, предоставление пространства под рекламу.

- Сколько сегодня составляет средний дисконт, на который может рассчитывать арендатор во время торгов с собственником здания? Ведь те арендные ставки, которые вы озвучили, представляют собой предлагаемые, а не окончательные расценки.

- В связи с отсутствием в открытом доступе достаточного количества достоверной информации говорить о среднерыночном размере дисконта не приходится. Эта величина может серьезно различаться по отдельным объектам и для разных арендаторов. Кроме того, возможность предоставления скидок во многом обусловлена изначальной позицией самого продавца. Так, в Минске сегодня есть примеры, когда арендодатели занимают достаточно жесткую ценовую позицию, которую стремятся выдерживать на протяжении длительного времени.

- Насколько сегодня застрахован арендатор? В частности, может ли он быть уверен, что арендные ставки не будут пересмотрены, а за испорченный кондиционер заплатит собственник офиса?

- Гарантией исполнения обязательств для арендатора, как впрочем, и для арендодателя выступает грамотно составленный и добросовестно исполняемый контракт. При условии, что арендатор своевременно оплачивает аренду и иные платежи по договору, добросовестно эксплуатирует переданное ему имущество, арендодатель всегда будет ценить такого клиента, в частности, обсуждать с ним условия оплаты на очередной срок аренды.

- Сегодня некоторые владельцы (или совладельцы) бизнес-центров любят относить свои объекты к А-классу. Поскольку единых критериев на рынке еще не выработано, насколько это обоснованно?

- Ссылки на высокий класс «А» того или иного объекта чаще всего используются при сдаче в аренду либо продаже. Иногда это соответствует действительности, но иногда и нет. При этом большинство продавцов уверено, что таким образом их объекты лучше продаются.
В целом, один из важнейших критериев – это наличие единого собственника и централизованное управление объектом. Это, кстати, подтверждают и международные методики, например, стандарты Международной ассоциации собственников и управляющих зданиями BOMA.

- Какие тенденции будут характерны для рынка офисной недвижимости в ближайшие полгода?

- В течение года планируется, что будут сданы в эксплуатацию несколько общественно-деловых и административно-торговых центров, что, несомненно, увеличит размер предложения на рынке аренды офисной недвижимости. Насколько это сможет сказаться на ставках аренды, спрогнозировать сложно, поскольку это связано со сроками ввода отдельных объектов, темпами восстановления экономики, кредитной политикой банков и другими факторами.

- Стали ли крупные компании в условиях снижения стоимости строительства отдавать предпочтение возведению собственных объектов, вместо того, чтобы снимать помещения?

- Нынешнее соотношение цен и ставок аренды офисной недвижимости позволяет покупателю, купив офис, окупить инвестиции менее чем за 5 лет, что, безусловно, является очень хорошим показателем. Сейчас лучшее время для того, чтобы делать вложения в покупку коммерческой недвижимости, при этом не обязательно офисной.

- Во сколько сегодня обойдется квадратный метр офисной недвижимости для компании, принимающей участие в долевом строительстве?

- Предлагаемые цены долевого строительства офисов в бизнес-центрах B-класса располагаются в диапазоне от $1300 до 2500 за квадратный метр, для офисов класса «С» – от $1150 до $1900 за «квадрат».

- Насколько активно ведут себя на минском рынке офисной недвижимости иностранные инвесторы?

- Довольно активно. Причем сфера интересов иностранных инвесторов весьма широка – от застройки жилых кварталов до строительства логистических комплексов. Разумеется, офисная недвижимость также интересна зарубежным компаниям. Из недостатков можно отметить отсутствие на белорусском рынке международных управляющих компаний. Однако они могут появиться в Беларуси, после успешной реализации на основе иностранных инвестиций крупных проектов по строительству многофункциональных общественно-деловых и торгово-развлекательных центров.

Минчане получат жилье по $600 за «квадрат»?

Wed, 28 Jul 2010 10:41:09 +0300

Стоимость жилищного «квадрата» в столице можно снизить в 2-3 раза, если сесть на строительную «диету» и освоить новые технологии, полагают специалисты. Правда, белорусские застройщики не спешат переходить на зарубежные ноу-хау, отдавая предпочтение традиционному монолитному домостроению. Тем более, что новые технологии пока не опробованы в белорусских условиях.
В то же время, снижение активности на рынке и ограничение прибылей постепенно вынуждают строительные компании искать новые решения. Поэтому белорусы, мечтающие решить свой квартирный вопрос на рынке коммерческого жилья из расчета $600 за «квадрат», могут в недалеком будущем получить хотя бы призрачную надежду. Как полагает почетный вице-председатель Белорусского союза предпринимателей, доктор технических наук, профессор, заслуженный изобретатель Беларуси Аркадий Маслаков, соответствующие технологии уже представлены в Беларуси, но вот инвесторы и застройщики пока не готовы к экспериментам.

- Аркадий Дмитриевич, какова сейчас ситуация в строительной отрасли Беларуси? Насколько застройщики готовы строить дешевле и быстрее?
- По сложившейся тенденции каждые 25-28 лет потребность в жилье удваивается. Сегодня мы это наблюдаем в Беларуси. Несмотря на то, что сегодня наши строительные комплексы строят в год до 9 млн. квадратных метров жилья, очередь нуждающихся в улучшении жилищных условий только растет. Сегодня стоимость «квадрата» на рынке коммерческого жилья колеблется от $1100 до $1400. Спрос на жилье хотя и снизился этой весной, но все еще достаточно высок.
В Беларуси всячески борются за снижение себестоимости жилищного «квадрата». Но этих инициатив явно недостаточно.
- Но ведь, согласитесь, достаточно сложно в одночасье снизить себестоимость квадратного метра жилья. Тем более, что существует множество факторов, которые препятствуют этому.
- Сегодня в Беларуси создана технология, которая исключает необходимость применения большого числа подъемных кранов и автотранспорта. Тем самым можно значительно (как минимум в 2-3 раза) снизить себестоимость строительства жилья, причем в любом месте, будь-то загородный поселок или центр белорусской столицы.
Что немаловажно, технология позволяет уйти от «мокрых» процессов в отделке. Основные элементы будущего здания изготавливаются, в основном, на заводах. В целом конструкция имеет следующий вид: с легких металлических каркасов делается остов здания, который снаружи обшивается фасадными плитами из мелкого керамзитобетона. Такие плиты отличаются долговечностью и не требуют последующей штукатурки, разве что необходима покрасочная отделка.
При этом каркасы монтируются вручную без применения крана. И уже это снижает себестоимость строительства до 10% без необходимости кардинального изменения сложившейся технологии возведения жилого здания.
Во внутренней стороне каркаса устанавливаются обычные гипсокартонные плиты, которые в последующем шпаклюются, красятся или обклеиваются обоями. Пазухи между ними заполняются пенобетоном. Перекрытия собираются из комплексных панелей, состоящих из легких каркасов, которые обкладываются полистирольными блоками соответствующей формы. Потом эти каркасы заливаются бетоном, а поверху делается трехсантиметровая стяжка. Эта плита в мировой практике испытана, не является чем-то новым и имеет свои преимущества, в частности, отличается легкостью и низкой себестоимостью.
- Если эта технология настолько перспективна, почему она не нашла применения у белорусских застройщиков?
- Все потому, что в Беларуси любое новшество внедряется годами, а то и десятилетиями. Кроме того, контролирующие органы сегодня жестко ограничивают застройщиков всякими стандартами и нормативами. Причем, по моим данным, в Беларуси не готовится нормативно-правовых актов, которые бы мы могли существенно ускорить процесс возведения жилых зданий. То есть воз и ныне там.
- Достаточно важно, чтобы технология прошла испытания в белорусских условиях. Есть ли опыт строительства зданий по подобной системе в Синеокой?
- Технология была предложена для строительства жилого поселка «Счастливый» вблизи Минска. Однако из-за проблем у заказчика работы по возведению домом были прекращены, а около 200 семей так и не получили жилье. Квартиры, отделанные под ключ, планировалось реализовать по цене не более $600 за квадратный метр. Без отделки жилищный «квадрат» обошелся бы в $400. Получается, себестоимость строительства находится в районе $300 за квадратный метр.
- А какова сейчас себестоимость строительства жилья частными застройщиками?
- По утвержденным в Беларуси нормам, цена квадратного метра жилья без отделки в Минске должна варьироваться от $1150 до $1450. Это относиться к сложившейся сейчас технологии, когда дома строятся из монолитных каркасов и перекрытий с заполнением стен газосиликатными блоками и последующим их отеплением. Если исключить из этой конструкции монолитный каркас, применить легкие плиты-перекрытия, заменить стены пенобетоном с облицовкой уже готовыми отделочными плитами, то себестоимость квадратного метра можно снизить в 2 раза. Примеры тому в мире есть.
- Сегодня при строительстве домов обычно используются газосиликатные блоки, которые, однако, обладают слабыми теплоизоляционными свойствами. С чем связана чрезмерная увлеченность этим строительным материалом?
- Газосиликатные блоки нашли широкое применение в силу их доступности. Дело в том, что другой стеновой материал сегодня сложно найти. Попытки использовать для этих целей легкий кирпич и керамзитобетонные блоки не увенчались успехом. Конечно, они намного лучше газосиликатных блоков, но в силу определенной трудоемкости не нашли широкого применения.
- Сколько сейчас составляет прибыль застройщика от реализации проекта?
- В настоящее время прибыль застройщика составляет 10-15%. Времена сверхприбылей, когда застройщики необоснованно завышали стоимость жилья, ушли в прошлое.
- Насколько сегодня безопасно решать свой жилищный вопрос на рынке долевого строительства?
- В Беларуси представлено около 50 серьезных строительных компаний, которые строят в Минске и областях. Вот эти организации далеки от того, чтобы подвести дольщика, затягивая сроки строительства или вводя дом в эксплуатацию с большими недоделками. Обычные недочеты всегда присутствовали, от этого никуда не деться, поскольку работу выполняет человек, а не компьютер, причем рабочие далеко не всегда имеют опыт и высокую квалификацию.
- Однако это если дело ограничивается небольшими недоделками. Случай с «Террастройинвестом» показал, что всегда есть риск наткнуться на аферистов.
- Это уже вопрос воспитания. К сожалению, никто не застрахован от того, что появится недобросовестная фирма, которая бросит тень на весь рынок.
- К концу года строительная отрасль Беларуси планирует полностью перейти на европейские стандарты. Как это может отразиться на строительстве жилой недвижимости?
- Строительная отрасль сейчас стремится перейти на евростандарты. Все это приведет к повышенным требованиям по отношению к исполнителям. В конечном счете, это положительно повлияет на качество строительства. Однако существенно на жилой недвижимости это никак не отразится.
- Каковы перспективы панельного домостроения в Беларуси?
- Панельное домостроение имеет право на жизнь, если подходить к нему грамотно. Хотя, конечно, это технология середины прошлого века. В то же время, сегодня есть материалы и технологии, которые позволяют сделать «панельки» крайне рентабельными. При грамотном подходе они могут оставить позади монолитное домостроение, которое так популярно сегодня в нашей стране.
- Насколько строительная отрасль Беларуси интересна иностранным инвесторам? Что препятствует выходу на рынок крупных зарубежных компаний?
- Строительная отрасль Беларуси очень интересна иностранным инвесторам. Правда, сегодня госорганы недостаточно эффективно с ними взаимодействуют. В частности, управление инвестиций комитета экономики Мингорисполкома не может согласовать свои действия с управлением строительства Минстройархитектуры. Так, управление инвестиций все поступившие заявки подшивает и кладет в шкаф, но письма не доходят до Минстройархитектуры. В результате инвестор вынужден либо ходить по кабинетам, либо вообще отказаться от затеи. С таким подходом много иностранных инвестиций в строительную отрасль не привлечешь.

Рынок жилья уверенно летит вниз

Fri, 09 Jul 2010 12:21:53 +0300

ЖИЛИЩНЫЕ КАНИКУЛЫ

Рынок жилья ушел на «каникулы»: спрос на недвижимость продолжает снижаться и, похоже, до наступления осенних месяцев ситуация практически не изменится. Причем из-за низкого числа заключаемых сделок цены на жилье продолжают уверенно ползти вниз, в какой-то мере повторяя ситуацию прошлого года. В сложившихся условиях большинство покупателей перенесли решение жилищного вопроса на обозримое будущее, ожидая дальнейшего снижения цен, а кто-то и вовсе предпочел вместо этого ввезти из Европы иномарку, учитывая, что для физлиц действуют низкие таможенные пошлины. В результате таких «рокировок» рынок жилья уже несколько месяцев пребывает в «сонном» состоянии. Как отмечает директор агентства недвижимости «Центростиль» Вячеслав Завгородний, сегодня продавцам приходится идти на существенные уступки, чтобы быстро продать жилье и не обрекать себя на малоприятные ожидания.

- Какова ситуация на столичном рынке жилья по состоянию на начало июля?
- За последние месяцы цены на рынке недвижимости немного снизились. Это снижение произошло, скорее всего, за счет того, что продавцы выставляли свои квартиры по завышенным ценам. Если раньше владельцы недвижимости неохотно шли на уступки, то теперь стали куда сговорчивее.
При проявлении интереса со стороны покупателей продавцы сегодня готовы снижать стоимость квартиры на $3-5 тысяч. В отдельных случаях величина дисконта может превышать 10%.

- Каковы на сегодняшний момент рыночные цены на жилье на первичном и вторичном рынках?
- Что касается вторичного рынка, то стоимость квадратного метра в однокомнатной квартире составляет в среднем $1420. «Двушку» можно приобрести по цене $1370 за жилищный «квадрат», «трешки» расходятся по $1310-1320 за «квадрат», тогда как стоимость квадратного метра в «четырешках» равняется где-то $1200. Самую дешевую квартиру можно купить в Заводском и Ленинском районе по цене $1000 за «квадрат».
На первичном рынке цены на жилье ниже. В среднем стоимость квадратного метра на рынке долевого строительства составляет $1100-1200.

- С чем связано снижение активности среди покупателей жилья? Здесь в большей степени сыграли свою роль объективные факторы или ожидания потребителей?
- Как ни парадоксально, но на ситуацию на рынке жилья оказал влияние ажиотаж вокруг автомобилей среди физических лиц, связанный с сохранением для них низких таможенных пошлин на ввоз иномарок из Европы. Стоимость автомобилей, которых стало так много на наших улицах, почти соизмерима с ценой однокомнатной квартиры.
В целом, рынок жилья, конечно, потерял часть покупателей, которые ранее планировали приобрести однокомнатную квартиру, а теперь решили вложиться в легковой автомобиль. Причем сейчас эти автолюбители выступают потенциальными клиентами, поскольку, продав автомашину, они могут с небольшой доплатой купить однокомнатную квартиру.
Есть и другой момент. По данным Нацбанка, объем вкладов населения достиг $7 миллиардов. Более того, за 6 месяцев этого года объем вкладов увеличился на 14%. О чем это говорит? Население аккумулирует деньги на счетах, у потребителей нет уверенности, что кризис закончился, следовательно, люди боятся вкладывать деньги в серьезные проекты. Поэтому вместо того, чтобы решать свой жилищный вопрос, они откладывают деньги на черный день.

- В прошлом году большинство сделок заключалось с привлечением льготных кредитов. Какова ситуация на сегодняшний момент?
- Действительно, раньше много жилья приобреталось с привлечением льготных кредитов. Фактически по обычным коммерческим кредитам сделки были буквально разовые. Но сейчас, когда процентная ставка снизилась (до 15%), пошли договора с привлечением банковских средств. Естественно, покупатели привлекают кредит не на полную стоимость покупаемого объекта, а где-то на треть от его стоимости, то есть берут у банка $10-20 тысяч. Хотя даже 15-процентный кредит – дорогое удовольствие для большинства покупателей. Вот если бы появились жилищные кредиты под 9-10% годовых, то рынок бы оживился.
Что немаловажно, сейчас находятся в очень тяжелом положении те, кто два-три года тому назад брали валютные кредиты на приобретение жилья. Дело в том, что стоимость американской валюты в рублях заметно выросла, и сейчас возвращать кредиты становится все сложнее. Поэтому на рынок в последнее время стали часто выставляться квартиры, которые продаются для того, чтобы погасить взятые ранее кредиты.

- Изменилась ли за последние полгода доля альтернативных сделок? Каким схемам чаще всего сегодня отдают предпочтение покупатели жилья?
- Структура альтернативных сделок и их количество практически не изменились. Единственное, сейчас стали чаще осуществляться продажи через обмен, то есть когда владелец, продавая свою квартиру, находит вариант, когда покупатель взамен продает ему свое жилье. Вот таких сделок стало больше. Чистых же покупок очень мало. Более 90% сделок приходится на «цепочки».

- Какие районы Минска сегодня наиболее популярны среди покупателей? С чем это связано?
- Наибольшей популярностью среди покупателей пользуются Первомайский, Советский и Центральный районы. Связано это с их выгодным расположением, приближенностью к метро и центру города, отсутствием промышленных предприятий и наличием больших зеленых зон. Что касается жилья в центре города, то там нет какого-то всплеска. В центре Минска строится мало нового жилья, а интерес к «сталинкам» и «брежневкам» угасает. Тем более что их владельцы традиционно держат завышенные цены.

- Как вы считаете, повлияют ли на рынок недвижимости готовящиеся изменения в Жилищный кодекс, прежде всего, инициатива привлечь риэлтерские организации к борьбе со злостными неплательщиками?
- На мой взгляд, эти изменения какого-либо значительного эффекта на состояние рынка жилья не окажут.

- В ноябре планируется начать строительство первых двух городов-спутников Минска. Только в одном из них планируется возвести около 200 тысяч квадратных метров жилья. По вашему мнению, это каким-либо образом отразится на стоимости жилой недвижимости в белорусской столице?
- Если строительство жилья в городах-спутниках привлечет туда жителей столицы, то может быть некоторый отток, а, следовательно, может уменьшиться спрос на жилье и снизиться стоимость квадратного метра. Но не думаю, что это будет столь значительно. Все равно ниже $800-900 за «квадрат» жилье в Минске продаваться не будет.
- Все будет зависеть от стоимости жилья в городах-спутниках. Если цены там будут значительно ниже (примерно на 30-40%), то тогда можно ожидать, что потребители будут решать там жилищный вопрос.

- Сегодня в белорусской столице реализуется немало крупных проектов с привлечением иностранного капитала. Насколько они соответствуют потребностям потребителей?
- Дело в том, что в белорусской столице представлены разные категории потребителей жилья. Поэтому строительство домов как повышенной комфортности, так и обычной планировки может иметь успех. Опять-таки если девелоперы и застройщики не будут завышать стоимость квадратного метра. На мой взгляд, реальная стоимость жилья повышенной комфортности с учетом сложившейся ситуации должна варьироваться от $1200 до $1300.

- В какой ситуации сегодня находится рынок загородной недвижимости?
- На рынке загородной недвижимости, в основном, покупают объекты стоимостью до $30-40 тысяч. Объекты стоимостью $80-100 тысяч стали большой редкостью, и эта тенденция началась в прошлом году и продолжилась в этом. Наиболее популярны дачи, небольшие домики и объекты в деревнях.
Сейчас цены на объекты загородной недвижимости продолжают снижаться. Но в большей степени это ощущается, когда покупатель и продавец выходят на реальную стоимость дома. То есть собственники загородных объектов существенно снижают цены при разговоре с конкретными покупателями.
При этом коттеджи сегодня практически не продаются. Хотя бывает, что продавцы сбрасывают по $50 тысяч и даже $100 тысяч, но сделок все равно нет. Предложение в этом сегменте очень большое, а покупателей можно практически пересчитать по пальцам.