Проверка на прочность

Рынок коммерческого жилья, несмотря на снижение потребительской активности и массовое падение цен, развивается довольно уверенно. Строительные компании, ранее запустившие проекты, сегодня пытаются всеми силами их завершить, а те же, кто только готовиться к освоению стройплощадок, запасаются финансами, дабы не попасть под 10-процентные штрафные санкции, предусмотренные заключенными с властями города инвестиционными договорами. Правда, в обозримом будущем положение дел может измениться: большинство частных застройщиков – особенно из числа мелких и средних – в случае отсутствия каких-либо обременений весьма неохотно приступают к разработке новых проектов, откладывая их на лучшие времена. Председатель наблюдательного совета ОАО «10 УНР» Василий Устинчик убежден в том, что проверку на прочность пройдут далеко не все белорусские застройщики.

- Василий Александрович, в первые летние месяцы мы наблюдали небольшое ускорение падения цен на первичном рынке. Какова ситуация на сегодняшний момент?

- Падение цен на недвижимость продолжается. Причем если еще месяц назад стоимость жилого «квадрата» на первичном рынке стартовала с $1000, то сегодня в отдельных проектах цены опустились ниже этой отметки. В целом же, расценки на новостройки сегодня варьируются от $950 до $1800 за "квадрат". Почему такой дисбаланс? Дело в том, что у каждого застройщика свое видение ситуации и свои предпосылки для формирования ценовой политики. Причины относительно высоких цен могут быть различные: так, один начал реализацию проекта еще в прошлом году, другой использует дорогие материалы, третий – привлекает банковские кредиты по высоким процентным ставкам, четвертый – покупает финские лифты и отопительные радиаторы известных зарубежных компаний. Поэтому общего правила здесь не существует, ведь на рынке представлены как «панельки», так и дома в монолитном каркасе.

В целом, сегодня на рынке долевого строительства число предложений значительно превышает величину спроса. Причем, в основном, потенциальные дольщики интересуются одно- и двухкомнатными квартирами небольшой площади: сказывается снижение платежеспособности населения и малодоступность банковских кредитов на покупку и строительство жилья.

- В этой связи, насколько обоснованы опасения, касающиеся того, что отдельные застройщики приостановят реализацию своих проектов?

- Если застройщик начал строить или заключил инвестиционный договор с городскими властями, он вынужден довести проект до конца. Главное, это – получить «пятно». Следует понимать, что колесо было закручено еще до кризиса, и оно уже не может остановиться. Тем более что отказ от освоения стройплощадки грозит застройщику штрафными санкциями, которые составляют около 10%. Представьте дом площадью 12 тысяч квадратных метров: себестоимость его строительства составляет более $12 миллионов. Получается, сумма штрафа может достигнуть $1,2 миллиона. Причем уплата штрафных санкций не снимает ответственности за реализацию проекта. Поэтому организации выгоднее построить объект, чем выкидывать деньги на ветер. Хотя не исключено, что застройщик обанкротится, и тогда не с кого будет взять штрафные санкции и спросить за результат строительства.

А вот застройщики, которые не успели заключить инвестиционный договор с минской мэрией, сегодня либо саботируют его подписание, либо отказываются. Дело в том, что рынок жилья потерял свою инвестиционную привлекательность. И хотя жилищный вопрос будет актуален во все времена, вкладывать в строительство стало довольно рискованно.

В то же время, сегодня гораздо больше возможностей для снижения себестоимости. На протяжении последних трех месяцев впервые за 15 лет индекс СМР был меньше единицы. Раньше индекс увеличивался на 10-14% в год, а в этом году может подняться где-то на 3-5%. Правда, и рыночная цена квадратного метра постепенно приближается к себестоимости строительства.

Если для застройщика строительство жилищных объектов является основным видом деятельности, то в сложившейся ситуации интерес у него пропадает. С другой стороны, если ты на протяжении многих лет работаешь в строительной отрасли, куда тебе деваться с «подводной лодки»? Пусть и приходится довольствоваться 5-процентной прибылью (а раньше, для примера, она только у нас достигала 15%), но сейчас куда важнее сохранить бизнес и, главное, коллектив. В условиях глобального кризиса не потерять уже означает заработать. Когда рынок стабилизируется, быстрее других будут развиваться те компании, которые не остановили работу и не заморозили проекты.

Строители последними «умирают» в кризисные времена, но и первыми «возрождаются из пепла». Без развития строительной отрасли не возможен подъем экономики.

- Городские власти, заинтересованные в поддержании высоких темпов строительства, каким-то образом стимулируют застройщиков к запуску новых проектов? По крайней мере, если раньше на стройплощадки возникали целые очереди, то сегодня, наверное, с их получением проблем не возникает?

- В настоящее время никаких проблем с выделением земельных участков под строительство нет. Действует заявительный принцип. Вся необходимая информация представлена на сайте Мингорисполкома: если понравилась стройплощадка и дом не относится к объекту повышенной комфортности, то пишешь заявку, предоставляешь необходимый перечень документов, согласно 667-му указу, и твое предложение рассматривается. В большинстве случаев вопрос решается в пользу застройщика. Сегодня никто не мешает ему вкладывать деньги в строительство: другое дело, что далеко не все организации на это охотно идут.

- А что насчет безвозмездной передачи части квартир?

- Их число в процентном отношении только возрастает. В то же время, сегодня у городских властей много предложений, связанных со сносом ветхого жилья, в частности, по проспекту Дзержинского. Однако проекты, предусматривающие переселение жильцов малоэтажных застроек, по понятным причинам могут затягиваться на год-два, поэтому здесь следует быть осторожным. Возможно, когда речь идет о сносе, то властям города следовало бы более тесно сотрудничать с застройщиками.

- Как вы знаете, с недавних пор коммерческие застройщика жилья не имеют право заключать с дольщиками инвестиционные договоры. В принципе, давно назревшее решение, поскольку никто не гарантировал, что при подписании договора долевого участия заказчик не пересмотрит стоимость квадратного метра. Сегодня же, по сути, осталось два способа привлечения денежных средств дольщиков – договор долевого строительства и жилищные облигации. Какая форма, на ваш взгляд, более безопасна?

- В принципе, инвестиционный договор соответствовал гражданскому кодексу, но по своей сути для рынка долевого строительства был не пригоден, поскольку не позволял в полной мере защитить заказчика и дольщика. Безусловно, договор долевого строительства является основным документом, в котором прописаны права и обязанности обеих сторон. В то же время, и его трудно назвать идеальным. Ведь если вдруг застройщик окажется банкротом и не сможет выполнить своих обязательств перед дольщиком, то последний сможет претендовать лишь на совокупность строительных материалов, а добиться возврата денежных средств будет весьма непросто.

Мне кажется, в качестве альтернативного варианта могут выступить жилищные облигации, поскольку гарантом здесь выступает коммерческий банк. Иными словами, если проект не будет завершен, банк возвращает дольщику финансовые средства по имеющимся у него на руках облигациям. Но для застройщика такой способ привлечения денежных средств сопряжен с дополнительными затратами. Так, для того, чтобы выпустить жилищные облигации, организации надо иметь гарантии банка на сумму эмиссии или недвижимость, которую бы можно было заложить, причем к сумме, на которую будет выпучено ценных бумаг, необходимо прибавлять 30%.

В настоящее время с жилищными облигациями в Беларуси работает несколько организаций. Пока этот способ привлечения денежных средств не получил широкого распространения, но постепенно он внедряется. По моему мнению, в ближайшие годы он будет весьма востребован среди белорусских застройщиков. Требуется лишь какое-то время. Кроме того, ожидается, что будут внесены изменения в законодательство о ценных бумагах. Посмотрим, насколько полезными они окажутся.

- Каков сегодня портрет среднестатистического дольщика – это инвестор, вкладывающий деньги в недвижимость, чтобы через несколько лет на этом заработать, или же очередник, получивший льготный кредит, согласно 101-му решению Мингорисполкома?

- Практически все, кто обращаются, это люди, планирующие решить свой квартирный вопрос. Как таковых инвесторов на рынке нет. В основном, приходят те, кто состоит на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий и собирается получить льготный кредит для участия в проекте долевого строительства. В настоящее время разве что только они имеют возможность получить кредиты на выгодных условиях. Но без наличия собственных средств в объеме 25-30% от стоимости будущей квартиры построить жилье проблематично.

- На ваш взгляд, как будет развиваться рынок коммерческого жилья в ближайшие год-два?

- Все будет зависеть от того, на каких условиях и насколько активно будут выдаваться кредитные ресурсы и расти зарплаты. Планы у города довольно амбициозные – построить в 2010 году 2 миллиона квадратных метров жилья. Не сомневаюсь в том, что банковская система страны изыщет кредитные ресурсы для физических лиц, но ведь еще надо найти средства на создание и развитие инфраструктуры, а ведь эта сумма сопоставима с той, которую необходимо израсходовать на строительство жилья. А в связи с глобальным финансово-экономическим кризисом выискать такие огромные финансовые ресурсы в городском бюджете будет весьма непросто.

Причем уже сегодня стоит вопрос о том, чтобы загрузить хотя бы государственных застройщиков и подрядчиков, включая МАПИД, МДСК и т.д. Мало того, что они должны быть обеспечены работой, так еще и должна сокращаться очередь нуждающихся в улучшении жилищных условий. Что касается коммерческого жилья, то его, вероятно, будет строиться все меньше. Появление новых игроков на этом рынке не предвидится, а если говорить о старожилах, то кто-то покинет рынок, а кто-то сохранит бизнес. В конце концов, останутся самые стойкие.